Guida al Rent to Buy

Definizione

Il contratto di Rent to buy, introdotto dal Decreto Sblocca Italia e convertito in legge nel 2014, permette di locare un immobile con l'opzione di acquisto futuro. Parte del canone di locazione viene considerata come anticipo sul prezzo di acquisto. Il contratto di Rent to buy può essere applicato a qualsiasi tipo di immobile: residenziale, commerciale, produttivo, direzionale ed anche terreni.

Il contratto nella struttura

Il contratto si articola in due fasi:

a. concessione dell'utilizzo; il conduttore inizia ad utilizzare l'immobile pagando un canone che comprende una quota per l'uso (canone di locazione) ed una quota intesa come anticipo sul prezzo finale di acquisto.

b. Trasferimento di proprietà; dopo il periodo concordato, il conduttore può decidere se acquistare l'immobile, detraendo dal prezzo finale la parte dei canoni già pagati come anticipo.

Aspetti fiscali

a. Canone come Anticipo Prezzo; la parte del canone considerata come anticipo sul prezzo non ha effetti fiscali, a meno che l'inquilino non eserciti l'opzione di acquisto. In tal caso, si applicano le condizioni dell'articolo 67, comma 1, lettera b) del TIUR, che prevede la tassazione solo delle plusvalenze ottenute dalla vendita di immobili acquistati o costruiti negli ultimi 5 anni.

b. Imposta di Registro:

b.1. fabbricati abitativi; se il contratto è esente da iva, si applica un'imposta di registro proporzionale al 2% sulla quota di canone pagata come anticipo prezzo, se il contratto è soggetto ad IVA, l'imposta di registro è fissa: 67€ per la scrittura privata e 200€ per la scrittura privata autenticata o in forma pubblica.

b.2. immobili strumentali; l'imposta di registro è proporzionale (1%) indipendentemente dal regime IVA. La base imponibile è l'ammontare complessivo della quota dei canoni per l'intera durata del contratto. L'imposta può essere pagata sul totale del contratto o annualmente. Per gli acconti-prezzo soggetti ad IVA, l'imposta di registro è fissa a 200€.

L'IVA

a. Esenzione IVA; i canoni versati per la locazione sono esenti da IVA, a meno che il proprietario sia un'impresa di costruzioni o ripristino e scelga di applicare l'IVA. Questa scelta dev'essere espressa nel contratto di locazione.

b. Aliquote IVA; se il contratto di Rent to buy è soggetto ad IVA, le aliquote applicabili alla quota di canone pagata come anticipo prezzo sono quelle vigenti al momento dell'accordo:

b.1. aliquota ridotta del 4% se il futuro acquirente ha i requisiti per la "prima casa" e l'immobile non è di lusso (al catasto le categorie A/1, A/8 e A/9);

b.2. aliquota ridotta del 10% per case di abitazione che possono beneficiare dell'agevolazione "prima casa";

b.3. aliquota del 22% per gli immobili di lusso ed immobili strumentali.

Cedolare secca

Il concedente può optare per la cedolare secca pagando un'imposta sostitutiva del 15% o del 21% a seconda del tipo di contratto stipulato. La cedolare secca è applicabile solo alla parte del canone inteso canone locatorio e non alla componente anticipo prezzo ed esenta dall'assoggettamento ad IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo.

Obblighi delle parti

a. Concedente: deve garantire l'uso dell'immobile e rispettare le condizioni del contratto;

b. Conduttore: deve pagare il canone e può decidere se esercitare l'opzione di acquisto.

Inadempimento

a. Conduttore: in caso di mancato pagamento del canone, il concedente può avviare una procedura di esecuzione forzata per ottenere quanto dovuto;

b. concedente: in caso di inadempimento, il conduttore ha diritto a specifiche tutele, inclusa la possibilità di acquistare l'immobile nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del contratto.

Vantaggi e svantaggi

a. Vantaggi per il locatario acquirente.

a.1. Il conduttore può utilizzare subito l'immobile senza dover aspettare di avere liquidità per l'acquisto immediato;

a.2. alla scadenza del contratto, il conduttore ha il diritto ma non l'obbligo di acquistare l'immobile;

a.3. la trascrizione garantisce la possibilità di opporre il contratto a terzi, proteggendo il diritto di utilizzo e l'opzione di acquisto;

a.4. i costi di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, mentre quelli straordinari rimangono a carico del proprietario;

a.5. le imposte dirette e locali rimangono a carico del proprietario fino all'acquisto.

b. Svantaggi per il conduttore.

b.1.Se il conduttore decide di non acquistare l'immobile, perde la parte del canone pagata come anticipo prezzo;

b.2. anche se i costi straordinari sono a carico del proprietario, il conduttore deve comunque mantenere i costi di manutenzione ordinaria.

c. Vantaggi per il proprietario.

c.1. Il proprietario riceve un canone per l'utilizzo dell'immobile, che include una parte di anticipo per la vendita;

c.2. Il proprietario mantiene la proprietà dell'immobile fino alla conclusione dell'operazione;

c.3. il contratto di Rent to buy può attirare un maggiore numero di potenziali acquirenti.

d. Svantaggi per il proprietario.

d.1. Il proprietario non può obbligare all'acquisto dell'immobile il conduttore;

d.2. in caso di mancata restituzione dell'immobile, il proprietario deve ricorrere all'autorità giudiziaria, con tempi potenzialmente lunghi;

d.3. le imposte dirette e locali rimangono a carico del proprietario fino alla vendita;

d.4. il proprietario deve sostenere i costi per le riparazioni straordinarie.

Il contratto

Nel contratto di Rent to buy devono essere indicati:

a. Componenti del canone; nel contratto vanno specificate le due diverse componenti del canone, ossia quella destinata alla locazione temporanea e quella indicata come anticipo del prezzo finale dell'immobile;

b. durata del contratto; la durata del periodo di locazione prima della formalizzazione dell'acquisto è concordata dalle parti e può variare, generalmente tra i 3 ed i 5 anni anche se ha un massimo di validità di 10 anni.

Documenti necessari per il contratto

Per stipulare un contratto di Rent to buy, è necessario raccogliere e preparare una serie di documenti che garantiscono la validità e la trasparenza dell'accordo. Ecco un elenco dei principali documenti richiesti:

Documenti dell'immobile

a.1. titolo di proprietà, attesta la proprietà dell'immobile da parte del concedente;

b. visura catastale, documento che riporta i dati catastali dell'immobile, inclusa la sua classificazione e rendita;

c. certificato di agibilità, documento che attesta che l'immobile è conforme alle norme edilizie e può essere utilizzato;

d. classificazione energetica (APE), documento che indica la classe energetica dell'immobile.

Documenti delle parti

a. carta di identità o passaporto delle parti;

b. codice fiscale delle parti.

Contratto di Rent to Buy

Il contratto di Rent to Buy e composto da due parti:

a. contratto di locazione: parte del contratto che regola l'uso dell'immobile ed il pagamento del canone;

b. preliminare di vendita: parte del contratto che stabilisce le condizioni per l'acquisto futuro dell'immobile, inclusa la quota di canone da imputare al prezzo di acquisto.

Documenti fiscali

a. Ricevute di pagamento: prove dei pagamenti effettuati dal conduttore al concedente;

b. Imposta di registro: documentazione relativa al pagamento delle imposte di registro, proporzionale o fissa, a seconda del regime IVA applicabile.

Trascrizione del contratto

La trascrizione del contratto produce due effetti:

a. Opponibilità a terzi; garantisce che il conduttore possa continuare ad utilizzare l'immobile anche in caso di vendita a terzi.

b. Effetto Prenotativo; simile alla trascrizione di un contratto preliminare, garantisce il diritto del conduttore di acquistare l'immobile alle condizioni stabilite.

Il contratto dev'essere trascritto da un notaio nei registri immobiliari, garantendo l'opponibilità ai terzi e l'effetto prenotativo.

Il costo della trascrizione notarile può variare in base a diversi fattori, tra cui la complessità dell'atto, l'esperienza del notaio e la regione in cui viene fatta la trascrizione. In ogni caso, esistono costi fissi generalmente applicati:

a. imposta di registro; 200€, indipendentemente dal prezzo di compravendita;

b. parcella del Notaio; la parcella del notaio varia, solitamente aggirandosi tra i 1.000€ ed i 2.500€.

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