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1. Calcolare la disponibilità economica

La prima cosa da fare quando si decide di acquistare casa è stabilire il prezzo massimo che deve avere la casa che potremo acquistare. Questo richiede:

a. calcolare a quanto ammontano i tuoi risparmi da investire sulla casa. Se hai dei risparmi devi capire se e quanti di questi vuoi e puoi investire nell'acquisto della casa. Il consiglio è di tenere sempre una somma da parte per i casi eccezionali che possono arrivare in ogni momento. Investire tutto sull'acquisto della casa e rimanere senza un soldo non è consigliabile; 

b. verificare l'eventuale concessione del mutuo. La richiesta del mutuo in diversi istituti bancari ci permette di capire anzitutto se possiamo comprare casa e, avendo le banche metodi differenti di valutazione, a quale di queste chiederemo effettivamente la concessione del capitale; 

c. calcolare i costi per l'acquisto dell'immobile. I costi per l'acquisto della casa ammontano solitamente a circa il 10% del valore dell'immobile ed includono:

c.1. la parcella del notaio;

c.2. l'imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell'immobile oggetto di acquisto;

c.3. l'imposta catastale di 50€;

c.4. l'imposta ipotecaria di 50€;

c.5. i costi di registrazione:

c.5.1. una marca da bollo da 16€ ogni 4 facciate o 100 righi di contratto;

c.5.2. una tassa fissa pari a 200€;

c.5.3. l'imposta di registro pari al 0,5% della caparra più il 3% sull'acconto;

c.6. i costi per l'ottenimento del mutuo;

d. il calcolo della disponibilità. Una volta ottenuti i dati non ci resta che compiere questa operazione:

Risparmi + valore del mutuo concesso - spese per l'acquisto = somma spendibile per l'acquisto dell'immobile.

* Tieni presente che acquistando da privato seguendo le guide di www.priveprivatovero.casa risparmierai la provvigione dell'agenzia immobiliare che, solitamente, si aggira intorno al 5/6%!!!

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2. Capire come deve essere la casa da acquistare 

Una volta stabilito il budget di spesa, vanno stilati tre elenchi:

a. le cose indispensabili, in cui inseriremo tutti i servizi e gli accessori che la casa deve avere perché le nostre esigenze siano rispettate. Tra le cose sempre indispensabili ci sono le dimensioni dell'immobile o il numero delle camere così come alcune pertinenze. Se ad esempio abbiamo un cane di grossa taglia ed abbiamo necessità di un giardino, il giardino va inserito nell'elenco delle cose indispensabili. Per completare questa lista è necessario osservare il nostro status personale e personale di ogni componente della famiglia che andrà ad abitare nella nuova casa, nel caso, dando anche un occhiata al futuro se ad acquistare è una coppia che intende mettere su famiglia. La previsione di un figlio per esempio, richiede la presenza nell'immobile di una camera in più che va inserita nell'elenco delle cose indispensabili, esattamente come in presenza di figli già messi al mondo e bisognosi di spazi propri;

b. i piaceri. Nell'elenco dei piaceri andremo ad inserire tutte quelle componenti che ci piacerebbe avere nella casa da acquistare. Se ad esempio non abbiamo animali domestici ma vorremmo un giardino anche se non indispensabile, il giardino va inserito nell'elenco dei piaceri;

c. le negatività. Le negatività possono essere cose presenti nella casa che proprio non vogliamo, come potrebbe essere un piano troppo alto o troppo basso, o proprio un giardino da curare se si sa di non averne il tempo o un condominio troppo grande o aree specifiche della città in cui non vuoi abitare.

Una volta compilato con attenzione i tuoi elenchi, sarai anche pronto a cercare la casa che fa per te. 

Scarica qui la scheda per compilare i tuoi elenchi!

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3. Cercare l'immobile

Ora che sappiamo di poter acquistare effettivamente una casa, sappiamo quanto possiamo spendere e come dev'essere, passiamo alla ricerca della futura dimora!

Solitamente i primi canali di ricerca di un immobile sono i siti immobiliari, anche se questi hanno una altissima percentuale di annunci di agenzie immobiliari (*su www.priveprivatovero.casa trovi solo annunci da privati!!!) ma non tutte le opportunità sono inserite in questi portali. Inoltre, valuta che dai prezzi esposti negli annunci, di solito, si può valutare circa il 10% di trattabilità. Il passaparola è un altro  metodo efficace che a volte anticipa anche le agenzie immobiliari. Capita che qualcuno, magari non avvezzo alla tecnologia, si limiti ad affiggere un cartello "Vendesi" dal lato più in vista della casa quindi, anche fare una passeggiata nei quartieri desiderati alla ricerca di questi cartelli può aiutare.

Durante la ricerca, prendi nota degli immobili che più rispettano i tuoi criteri di ricerca (scarica la scheda degli appunti) e quando secondo te hai abbastanza scelta, fai una classifica dal migliore al peggiore. A questo punto, puoi cominciare a contattare i vari proprietari seguendo la classifica cominciando dal 1°. 

Devi tener presente che: come chi vuol comprare casa valuta più appartamenti, così chi vuole vendere casa valuta diversi potenziali acquirenti (che si voglia vendere o comprare, non basta farlo se si può fare meglio). 

Quando parlerai con il proprietario la prima volta (anche se al telefono), per evitare di perdere tempo assicurati che la casa sia così come descritta nell'annuncio, anche chiedendo conferma su informazioni specifiche riguardo le cose indispensabili o i piaceri, che fanno si che l'immobile sia di tuo interesse. Tieni presente che dovrai instaurare un rapporto di rispetto con il proprietario della casa quindi utilizza un tono amichevole, senza però mostrare mai che hai deciso di acquistarla. Nel  momento in cui senti il tuo interlocutore più a suo agio, fagli sapere che, comunque, stai valutando anche altri immobili con caratteristiche simili al suo; se il suo tono di voce resta sereno vuol dire probabilmente che anche la casa ha altri interessati. Se invece il suo tono cambia, potrebbe voler dire che per lui sei l'unica (o una delle poche) opportunità di vendita. Questo, ti potrà aiutare in una eventuale trattativa. Se la telefonata porterà a mantenere il tuo interesse per la casa, non resta che chiedere un appuntamento per la visita all'appartamento da acquistare.

Ottimizzare i tempi è fondamentale da molti punti di vista, in quanto ti permette di avere dei vantaggi su altri potenziali acquirenti non così ravveduti e di rispettare i tempi per la concessione del mutuo. Per questo, seppure chiamerai i proprietari degli immobili cominciando dal migliore, le visite saranno organizzate man mano che gli stessi daranno disponibilità. Oltretutto, molte volte i proprietari organizzano degli Open House, una giornata durante la quale gestiscono le visite all'appartamento dedicando agli interessati all'acquisto un determinato tempo per mostrare l'immobile, chiedere e dare informazioni.

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4. La visita all'immobile

Di solito, per quasi tutti i potenziali acquirenti di una abitazione, la valutazione dello stato dell'immobile comincia una volta entrati in casa, trascurando invece l'area che la circonda. La prima attenzione invece, deve cominciare dall'esterno: potrebbe capitare che nelle vicinanze ci sia una fabbrica o una discarica mai menzionata. Fai un giro intorno a tutto l'immobile ed osservane lo stato esterno cominciando dall'area intorno allo stabile dove, ad esempio, alberi secolari troppo vicini all'immobile potrebbero causare danni o, comunque, dei costi di manutenzione; della pianta o all'immobile stesso. Guarda le grondaie, le pareti, i davanzali ed i balconi, punti di principali deterioramenti di un immobile, e tutto il perimetro basso delle pareti esterne. Macchie di umidità da risalita prevedono spese future. 

Una volta dento l'immobile, se questo è un condominio, fa come all'esterno osservando lo stato della struttura. Sali all'ultimo piano ed osserva gli angoli del solaio per individuare eventuali macchie di umidità che potrebbero predire imminenti spese per la ristrutturazione del tetto fallo utilizzando l'ascensore osservando se si ferma rispettando il livello del pavimento, in caso contrario (se si ferma poco sopra o poco sotto, l'ascensore necessita di manutenzione = spese vicine o scarsa manutenzione dello stabile). Al piano terra, dai un'occhiata alla bacheca e leggi eventuali comunicazioni per capire se l'immobile ha particolari problemi.

Una volta dentro l'abitazione, non limitari a guardare ciò che ti mostra il proprietario in quanto il suo interesse è mostrarti tutti i pregi per convincerti all'acquisto o per avvantaggiarsi in una eventuale trattativa. Guarda si la bellezza e le cose positive ma allo stesso tempo valuta la struttura, gli infissi, gli angoli alti e le pareti nascoste. Mantenendo un tono amichevole fai domande esponendo le tue perplessità e prendi nota di tutte le informazioni. Dialoga in continuazione ponendo anche domande sul perché ha deciso di vendere l'immobile e da quanto tempo la casa è in vendita. Ogni informazione può darti vantaggi anche in caso di eventuale trattativa.

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5. Il controllo dei documenti dell'immobile

Una volta appurate le condizioni dell'immobile è necessario controllare che l'immobile sia in regola e non abbia dei vincoli o impedimenti. Alcune irregolarità o inadempimenti burocratici riguardo l'abitazione, non impediscono la vendita ne permettono rivendicazioni successive: vale la regola "vista - piaciuta". In altri casi invece, è meglio evitare di portare avanti una trattativa piuttosto che rischiare di conoscere eventuali problematiche dopo aver formalizzato una proposta di acquisto munita di assegno.

La lista dei documenti che dovrai richiedere:

a. APE, certificato di classificazione energetica, di cui va controllata la validità tenendo presente che ha durata di 10 anni;

b. Planimetria catastale;

c. Visura catastale;

d. Titolo urbanistico più recente;

e. Atto di provenienza;

f. Visura ipotecaria;

g. Regolamento condominiale;

h. Ultimi due verbali delle assemblee.

Di tutti i documenti devi controllare le conformità dell'immobile all'edilizia urbanistica, che il firmatario dell'atto di vendita sia effettivamente il proprietario dell'immobile, che non siano presenti ipoteche giudiziali o dell'Agenzia delle Entrate.

La documentazione condominiale mette in evidenza le spese ordinarie relative alla casa che vuoi acquistare ma anche eventuali spese straordinarie previste a breve. Riguardo a questo, anche una chiacchierata con qualche condomino potrebbe dare informazioni utili. 

Puoi anche chiedere i certificati dei vari impianti che, seppure non condizionino la vendita e non sono obbligatori, possono darti un'idea dello stato degli stessi.

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5. La trattativa. 

Come anticipato, di solito il prezzo esposto sull'annuncio, e probabilmente confermato dal proprietario, il più delle volte ha una trattabilità del 10/15%. Questa però non è una regola, spesso dipende dalla personalità del venditore e, quasi sempre, dalla frenesia del mercato immobiliare nella zona in cui è situato l'immobile che vuoi acquistare. Una domanda maggiore da vantaggio all'offerente perché sa che può vendere facilmente ad un'altra persona; se la casa invece è situata il una zona più tranquilla o se la struttura dell'immobile presenta delle pecche o dei difetti, il margine di trattativa aumenta.

La trattativa non è un banco d'asta: non bisogna "sparare" cifre al rialzo o al ribasso ma va argomentata mantenendo lo stesso tono amichevole e rispettoso condotto dalla prima chiacchierata. Porta con te gli appunti che hai preso durante tutte le fasi e chiedi al venditore cosa ne pensa di quanto convenuto fino ad allora riponendo la domanda sul prezzo richiesto per l'abitazione. Ricorda che i vostri punti di vista sono differenti nella valutazione dei vantaggi e degli svantaggi della casa da trattare quindi non vanno mai obbiettate le affermazioni dell'altra parte ma vanno ragionate mostrando che la tua proposta porta dei vantaggi ad entrambi. Le componenti di una trattativa non si limitano all'accordo di un prezzo di vendita o di acquisto ma, per raggiungerlo, è necessario mettere sul tavolo proposte, offerte e diponibilità alla rinuncia in cambio di un favore. 

Se ad esempio durante i dialoghi hai capito che il venditore ha necessità di un po' di tempo in più e tu puoi concederglielo, fingi un sacrificio e dagli un po' più di tempo stabilendo comunque la data per l'eventuale rogito. Se Hai capito che magari gli occorrono più soldi in anticipo per l'acquisto di un nuovo immobile e tu puoi concederglielo, digli che ti impegnerai a racimolare qualcosa in più per la caparra. Fingi un "sacrificio" che si può consentire così da avere un favore da chiedere in cambio successivamente. E se ti capita di dover sacrificare davvero qualcosa di non indispensabile, in cambio di un vantaggio maggiore, prenditi un po' di tempo per rispondere alla richiesta o elaborare una controproposta senza dimenticare di prendere appunti per tutto ciò che viene stabilito durante la trattativa. 

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6. La proposta

Una volta conclusa la fase di trattativa ed aver intuito quale cifra da proporre è potrebbe essere quella giusta, bisogna completare la proposta inserendo nel testo tutte le condizioni pattuite senza trascurare niente. Le condizioni inserite nella proposta sono irreversibili: non se ne possono aggiungere in sede di redazione del compromesso ne eliminare, ne modificare. Ecco perché tutto ciò che caratterizzerà il contratto dev'essere già trascritto nella proposta. Nella sezione "Acquisto passo per passo" potrai scaricare una copia del formulario standard per presentare la proposta: questa però va compilata indicando, come detto, tutti gli accordi definiti in fase di contratto. TUTTE: 

a. i dati dei sottoscriventi;

b. tutti i dati dell'immobile e delle pertinenze connesse;

c. il prezzo che proponi e le condizioni di pagamento;

c. data stabilita per il rogito;

d. clausole e condizioni accordate in fase di trattativa.

Una condizione da trattare con attenzione riguarda la clausola del vincolo di validità del contratto legata alla concessione del mutuo. Se questa condizione è stata acconsentita dal proprietario dell'immobile, bisogna che la clausola sia sospensiva e non risolutiva espressa. La differenza è che; mentre la clausola sospensiva tiene in sospeso il valore del contratto, la clausola risolutiva espressa consente di chiuderlo ed annullarlo se la richiesta di mutuo non va a buon fine. In questa clausola è necessario indicare anche il valore del mutuo richiesto e la validità del contratto solo se questo viene concesso per la somma indicata nella proposta. Se il mutuo dovesse essere concesso ma in una somma non sufficiente o comunque più bassa rispetto a quanto indicato e richiesto, con questa clausola il contratto viene invalidato. Per le tempistiche entro il quale il mutuo dovrebbe essere accettato, è meglio indicare un periodo più lungo rispetto a quanto indicato dalla banca.

Se ritieni sia meglio farti assistere da un legale, nella sezione "Acquisto passo per passo" troverai il tasto di contatto del nostro legale di fiducia nella tua zona.

7. Il Mutuo

Hai due modi per provare ad ottenere un mutuo:

a. rivolgendoti ad un broker finanziario (*nella sezione "acquisto passo per passo" trovi il tasto di contatto del nostro broker di fiducia nella tua zona);

b. autonomamente. 

Se decidi di svolgere la ricerca della banca giusta e la richiesta del mutuo autonomamente, devi organizzare più consulenze in più istituti di di credito.

Uno dei fattori da valutare è sicuramente il tasso di interesse: più è basso meno costerà l'immobile. Il secondo criterio riguarda le spese accessorie per l'ottenimento del mutuo (perizia, istruttoria, imposta sostitutiva).

Spesso, le banche pretendono la stipula di un contratto di assicurazione sulla casa e si propongono come alternativa, anche se è possibile stipulare assicurazioni terze che la banca deve accettare quindi, una serie di preventivi assicurativi aiuta ad un ulteriore risparmio.

L'ultimo criterio è, chiaramente, quale cifra che ogni banca è disposta a finanziarti.

Nel mix delle proposte che ogni banca proporrà dovrai scegliere quella che fa al tuo caso. Quest'ultima comincerà con un controllo sulla tua situazione finanziaria. Se risulterai un buon pagatore, attraverso la consultazione del CRIF (Centrale Rischi Finanziari), che potrai consultare tu stesso anche in diverse tabaccherie in Italia, si passerà alla situazione finanziaria attuale con il controllo e la valutazione dei redditi di chi chiede il mutuo.

Una volta aver superato la fase inerente le tue finanze e la tua credibilità, l'istituto di credito vorrà vare una valutazione propria dell'immobile per verificarne le basi giuridiche che ne permettono la vendita ed una propria stima del valore, ecco perché è importante fare una richiesta di finanziamento che sia adeguata all'immobile da acquistare.