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Il contratto di locazione a canone libero è conosciuto soprattutto come Contratto di Locazione 4 + 4 ed è possibile per i contratti di locazione di un immobile ad uso abitativo.

L'opzione del canone libero offre una durata del contratto più lunga rispetto agli altri tipi di contratti di locazione e, nella definizione del canone, offre più libertà anche se in entrambi i casi, la legge impone delle condizioni da rispettare.

Per questa tipologia di contratto, la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate (da effettuare entro 30 giorni dall'inizio del rapporto nei modi descritti al punto 9 di questa guida) mette al riparo da brutte sorprese in quanto, in assenza di registrazione, il contratto in se è nullo e non riconosciuto, quindi il locatario potrebbe pretendere ed ottenere la restituzione dei canoni versati. Tutto ciò sembrerebbe ingiusto in quanto a rischiare conseguenze sarebbe solo il locatore a vantaggio del locatario ma, in questo modo, è il locatore ad avere interesse a registrare il contratto, evitando così allo Stato la perdita delle tasse sul canone.

Ma quali sono le caratteristiche del canone libero o 4+4?

a. Il contratto di locazione 4+4 ha una durata minima di 4 anni, che si rinnovano automaticamente per altri 4 anni, successivamente può essere rinnovato o si può concludere. Il contratto di locazione può terminare, in realtà, anche prima dello scadere dei termini descritti ma solo ad alcune condizioni; mentre infatti il locatario può interromperlo a proprio piacimento ma per validi motivi, comunicando l'intenzione di cessare il vincolo almeno 6 mesi prima e con mezzo documentabile e rintracciabile (tipo Raccomandata), il locatore può farlo solo alla conclusione di ogni quadriennio ma, mentre all'8° anno può non avere un motivo specifico, per concludere il contratto a canone libero al 4° anno deve avere una motivazione di priorità (vendere casa, cederla ad un figlio, bisogno per se stessi ma solo se non si possiedono altri immobili abitabili) e comunicarla previo documento tracciabile entro 6 mesi dalla conclusione del 1° quadriennio.

b. Il canone libero è così definito in quanto viene stabilito in accordo tra le parti (locatore e locatario). A differenza di altri tipi di contratti di locazione, il canone libero, seppure permetta di stabilire una cifra libera, vincola locatore e locatario al mantenimento di tale cifra per tutta la durata del contratto con il solo adeguamento ISTAT. Quest'ultimo, permette al locatore di mantenere il canone in linea con la variazione del valore dell'immobile, condizionato dai prezzi al consumo per Famiglie ed Operai e Impiegati (FOI).

c. Per evitare diatribe, nei casi di interruzione prematura rispetto alla scadenza pattuita, è necessario stabilire durante la redazione del contratto di locazione, la ripartizione delle spese tra locatore e locatario, differenziando i costi ordinari da quelli straordinari.

d. Il contratto di locazione 4 anni + 4 anni, prevede il deposito di una cauzione da parte del locatario, di non più di 3 mensilità. Il deposito della cauzione resta vincolato per tutta la durata del contratto e può essere utilizzato dal locatore per coprire eventuali danni lasciati nell'immobile dal locatario o a garanzia di eventuali mancati pagamenti del canone.

I regimi fiscali applicabili per il contratto di locazione a canone libero.

Un contratto di locazione a canone libero, così come per altre tipologie di contratti di locazione, può essere assoggettato a due differenti regimi fiscali: il regime ordinario IRPEF e la Cedolare secca.

Regime ordinario IRPEF.

Chi decide di aderire al regime ordinario, vedrà addizionare all'IRPEF ed al canone di locazione, l'addizionale regionale e comunale ed il tutto ridotto del 5% inteso come aliquota forfettaria. La tassazione, in questo caso, graverà sul 95% del canone ricevuto con aliquote scaglionate tra il 23% ed il 43%. 

Se l'immobile oggetto del contratto di locazione risulta di interesse storico o artistico, l'aliquota scontata sale al 35% lasciando come reddito imponibile il 65% del canone incassato.

Oltre alle imposte appena viste, sono da considerare anche quelle indirette come:

a. l'Imposta di Bollo;

b. l'Imposta di Registro. 

L'Imposta di bollo è da pagare per ogni copia del contratto di locazione che si deve registrare nella misura di una marca da bollo da 16,00€ ogni 4 pagine e/o 100 righi. (1 pagina equivale a 4 facciate. A 5 facciate o 101 righi, occorrono 2 marche da bollo da 16,00€).

L'imposta di registro è commisurata al canone pattuito tra il locatore ed il locatario e va versata al momento della registrazione del contratto di locazione. Questa imposta può essere accollata al locatario fino ad un massimo del 50% e, nel caso, va indicato sul contratto. Sui contratti di locazione ad uso abitativo l'imposta di registro è pari al 2% del canone da corrispondere.

Cedolare secca.

La Cedolare secca è un'unica imposta sostitutiva di quelle elencate per il regime ordinario pari al:

a. 21% sul 100% del canone pattuito con il canone libero;

b. 10% per i canoni concordati;

c. 21% per i contratti di locazione breve fino a due immobili locati;

d. 26% per i contratti di locazione breve oltre i due immobili locati.

*Oltre i 3 immobili locati, diventa attività di impresa.

Per finire.

Il contratto di locazione a canone libero, permette l'autonomia delle parti di stabilire in accordo il canone senza dover rispettare i limiti imposti per il canone concordato (paragrafo 2) e garantisce la sicurezza della durata a lungo periodo; tuttavia è indispensabile prevedere e trascrivere nel contratto tutte le condizioni necessarie. *Nella sezione "Locazione passo per passo" potrai scaricare una copia del contratto di locazione a canone libero.

A differenza del canone libero, il contratto di locazione a canone concordato prevede una durata massima di 3 anni + 2 anni di rinnovo e stabilisce che il corrispettivo mensile per la locazione sia deciso secondo i dettami territoriali previsti da accordi intercorsi tra associazioni di categoria dei proprietari, e sindacati per gli inquilini. Enti, questi, che si possono consultare prima di avviare una trattativa sul canone e che, in ogni caso, dovranno approvare ed attestare la cifra pattuita tra il locatore ed il locatario, prima della registrazione del contratto. Per calcolare il range entro il quale deve essere stabilito il canone, vengono tenuti in considerazione diversi aspetti legati alle specifiche fisiche dell'immobile, del comune in cui è locato ed altri aspetti territoriali.

Come quasi tutte le tipologie di contratti di locazione, anche i contratti di locazione a canone concordato vanno registrati presso l'Agenzia delle Entrate (nei modi descritti al punto 9 di questa guida) entro 30 giorni dalla stipula.  

Il canone concordato può essere applicato solo per contratti di locazione e non di affitto quindi, ad uso abitativo, e può essere applicato in tre differenti tipologie di contratti distinti tra loro dai vincoli di durata ed il fine della locazione:

a. 3 anni + 2 di rinnovo per le abitazioni ad uso residenziale;

b. da 6 mesi a 3 anni per gli studenti universitari;

c. da 1 a 18 mesi per i contratti di locazione ad uso transitorio.

*Per poter utilizzare un contratto di locazione a canone concordato e poter usufruire delle agevolazioni fiscali del caso, è necessario che l'immobile sia locato in un comune ad alta intensità abitativa. L'elenco dei comuni ad alta densità abitativa è aggiornato dal CIPE ogni 24 mesi.

Agevolazioni fiscali del canone concordato.

Seppure presenti i vincoli descritti, il contratto di locazione a canone concordato dispone dei vantaggi fiscali sia per il locatore che per il locatario.

Locatori

a. Riduzione IRPEF. Quando si decide di aderire al regime ordinario, si vedrà addizionare all'IRPEF ed al canone di locazione, l'addizionale regionale e comunale ed il tutto verrà ridotto del 5%, percentuale intesa come aliquota forfettaria. Grazie ad un ulteriore riduzione dell'imponibile del 30%, la tassazione riguarderà il 65% circa del canone.

b. Riduzione imposta di registro. Quando il contratto di locazione registrato prevede il canone concordato, il calcolo per il pagamento dell'imposta di registro ammonta al 2% del 70% del derivato dalla locazione.

c. Cedolare secca. Se si sceglie l'opzione della cedolare secca, l'aliquota della tassazione è sul 100% del canone ma ridotta dal 21% al 10%.

d. Fattore amministrativo. Alcuni comuni decidono di "premiare" la scelta del canone concordato riducendo l'aliquota IMU per gli immobili locati con questa opzione; da una media compresa tra il 7,6 ed il 10,6 per mille ad una aliquota pari al 4 per mille.

Locatari

Affinché anche il locatario possa essere soggetto di agevolazioni è necessario che questo sia sottoscrivente del contratto di locazione e che l'immobile oggetto del contratto risulti come abitazione principale. Rispondendo a tali requisiti, il locatario usufruisce delle seguenti agevolazioni:

a. Detrazione IRPEF.

- se il reddito totale del soggetto sia entro i 15.493,71€, lo sconto è di 495,80€;

- se il reddito totale del locatario è compreso tra 15.493,71€ e 30.987,41€, lo sconto è di 247,90€.

Le suddette detrazioni sono applicabili per i primi 3 anni dal momento del trasferimento della residenza nell'immobile oggetto del contratto di locazione.

b. Cedolare secca. Se si decide per la cedolare secca, il locatario ha la certezza di un canone invariabile nel tempo.

Questa soluzione contrattuale è spesso proposta dai proprietari in quanto concede una buona libertà di gestione del proprio immobile (impegnato per brevi o medi periodi) e caratteristiche fiscali agevolate. Tuttavia, un contratto di locazione transitoria non sempre è applicabile in quanto orientato a specifiche esigenze:

a. La durata del contratto di locazione transitoria spazia da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi.

b. Per poter stipulare un contratto di locazione ad uso transitorio è necessario dimostrare la necessità (che può essere sia del locatore che del locatario) che può essere lavorativa, in caso di trasferta temporanea, o perché si prevede di vendere dopo un determinato periodo ed è già stata fissata la data del rogito. In questi, ed in altri casi, la necessità dev'essere documentata.

c. Locatore e locatario devono sottoscrivere il contratto di locazione come persone fisiche e mai sotto forma di impresa.

d. Non è possibile per locazioni ad uso commerciale o turistico e può essere stipulato al solo scopo abitativo.

e. Il contratto va redatto e registrato all'Agenzia delle Entrate.

f. Questa tipologia di contratto di locazione vieta il subaffitto ed obbliga le parti a concordare ed inserire nelle clausole la ripartizione delle spese. 

g. Dato il periodo medio/breve dell'impiego dell'immobile locato con questa tipologia di contratto, la conclusione dello stesso non obbliga al preavviso ed avviene il giorno indicato alla registrazione della locazione.

Tuttavia, proprio grazie alle sue caratteristiche, la locazione transitoria si propone in maniera vantaggiosa, sia per il locatore che per il locatario, sotto molti aspetti, dal punto di vista della gestione dell'immobile ma anche fiscale. La durata del contratto permette di dare soluzione a necessità sia casuali (come la necessità di dimora durante la ristrutturazione del proprio appartamento) che regolari (come la necessità di un alloggio durante una trasferta di lavoro) senza doversi preoccupare di un impegno troppo lungo e vincolante. Oltretutto, dimostrando la necessità, il pericolo di occupazione dell'immobile oltre il periodo stabilito si riduce al minimo. 

Per quanto riguarda le scelte per il regime fiscale del contratto di locazione ad uso transitorio, è possibile optare per il regime IRPEF o per la cedolare secca, con canone concordato se l'immobile è locato in zone ad alta intensità abitativa (oltre i 10.000 abitanti) o a canone libero quando l'immobile è sito nelle zone a bassa densità di popolazione.

Come da definizione, il contratto di locazione per Studenti Universitari, la cui durata varia da 6 mesi a 36 mesi, è destinato ai soli studenti universitari fuori sede. Facente parte dei contratti di locazione ad uso transitorio, questo tipo di locazione permette al proprietario di locare porzioni della propria abitazione e di stipulare contratti separati con diversi studenti contemporaneamente, pur garantendo la disponibilità degli spazi oggetto di ogni singolo contratto, per una corretta gestione del turn-over.

Per poter optare per questo tipo di contratto, l'immobile dev'essere locato nel comune dove ha sede la facoltà di riferimento del locatario o in un comune vicino e, il locatario stesso, deve essere residente in un comune distante da quello in cui è locata la facoltà che andrà a frequentare.

La durata del contratto è rinnovabile alla prima scadenza ma può essere disdetto anticipatamente dal conduttore. Per la redazione del contratto di locazione per studenti universitari è messo a disposizione, dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture, un modello standard da compilare che puoi scaricare nella sezione "Guida alla locazione passo per passo".

Le caratteristiche del contratto di locazione per studenti universitari:

a. Dura da 6 mesi a 36 mesi;

b. si possono sottoscrivere contratti di locazione per le singole camere dell'immobile ma non dei singoli posti letto; 

c. il canone di locazione, il cui tetto massimo è definito dalle associazioni di categoria locali, è spesso inferiore rispetto al mercato ma difficilmente si trovano soluzioni per intera proprietà;

d. la regolamentazione prevede anche normative locali;

e. sono previste agevolazioni fiscali per il locatore come l'opzione della cedolare secca ed il canone concordato con aliquota al 10%;

f. per la cauzione sono previste da 1 a 2 mensilità;

g. il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma dello stesso;

h. è un contratto esclusivo per studenti universitari.

La Locazione Breve (o Affitto Turistico) ha una durata massima di 30 giorni. Spesso accade che questo termine (affitto breve) venga utilizzato quando si pensa ad una Casa Vacanza o ad un B&B o ad Affitti Turistici. Tra loro ci sono effettivamente delle differenze: mentre per gli Affitti Turistici si intendono affitti occasionali ad uso turistico di un immobile, per cui non è necessaria l'apertura di una partita iva, le Case Vacanze ed i B&B sono ritenute vere e proprie attività imprenditoriali. Detto ciò, tenuto conto che la tua idea sarà di locare l' immobile da privato, andiamo a vedere nel dettaglio la Locazione Breve.

Giustificati dalla durata massima del contratto di Locazione Breve, il pensiero comune è che sia la forma più conveniente da un punto di vista economico ma non è sempre così. Seppure il costo per la permanenza aumenti sensibilmente per gli inquilini, frequenti ricambi portano a maggiore impegno per la manutenzione dell'immobile, di pulizie, di lavanderia ed il pagamento delle bollette comunque spettante al locatore, oltre ad una presenza pressoché costante per poter intervenire nell'immediato in casi di necessità. In questo caso, se è vero che l'entrata sarà maggiore, questa sarà giustificata dalle tue ore di impegno per produrre il profitto. I ricavi dell'immobile sostituiranno il tuo stipendio. Se invece si decide di delegare a terzi la gestione dei servizi indispensabili, questo comporterà la decurtazione delle spese di delega dalle entrate per la locazione dell'immobile, diminuendo l'utile.

Ma l'argomento non si limita all'aspetto economico in quanto, uno dei timori maggiori per il Locatore è che l'immobile possa restare occupato dal Locatario e che lo stesso possa entrare in mora per i mancati corrispettivi della locazione. Con l'affitto breve è più difficile che ciò avvenga in quanto questo tipo di locazione viene richiesto di solito per motivi turistici o per lavoro; in ognuno dei casi, il locatario paga in anticipo quanto stabilito per la permanenza e deve comunque tornare alla propria residenza abituale.

Anche la disponibilità dell'immobile sarebbe gestita con più libertà in quanto, mettiamo il caso di un immobile situato in una zona turistica, potrai evitare di locarlo nei periodi in cui vorresti usufruirne in prima persona o concederlo a parenti od amici. Al contrario del contratto di Locazione Ordinario, la Locazione Breve non prevede preavviso di interruzione e non ha obbligo di registrare il contratto, anche se è comunque obbligatorio redigerlo. Vediamo insieme i dettagli.

Locazione Breve: le Norme.

La legge definisce Locazione Breve quella "Locazione che non supera i 30 giorni nell'anno solare". Cosa vuol dire? Che anche se un determinato locatario permane nel tuo immobile per pochi giorni ma ripetutamente e con diversi contratti di locazione nel corso dello stesso anno solare, il totale dei giorni non deve superare i 30. Superata la soglia, la tipologia di contratto cambia. Per intendersi Locazione Breve non imprenditoriale, i servizi ammessi nel contratto sono: la fornitura della biancheria, il cambio delle lenzuola e la pulizia dei locali. Un altro aspetto fondamentale dei contratti di Locazione Breve è che devono essere stipulati tra privati (persone fisiche) che non operano in forma di impresa.
Per la legge italiana, oltre i 4 immobili a reddito con contratti di Locazione Breve, lo status del locatore passa ad attività di impresa, quindi si necessita dell'apertura della partita iva e la registrazione all'agenzia delle entrate con il regime modificato. Questa regola però può variare in alcune regioni dove il numero massimo di immobili in locazione da privato può essere inferiore ai 4, comunque limite massimo nazionale.

Anche se non viene svolta come attività commerciale, per poter avviare una rendita dal tuo immobile con contratti di locazioni brevi, dovrai adeguarlo alle normative legali e fiscali.

La sicurezza. 

Predisporre l'immobile secondo le normative è fondamentale per poter ottenere il permesso di stipulare contratti di locazione breve. La legge, in merito, si esprime così: 

"Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o gestite nelle forme imprenditoriali, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano."

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) si può fare attraverso lo sportello SUAP del comune dove è locato l'immobile. Oggi, la maggior parte delle amministrazioni, mettono a disposizione sportelli online all'interno dei siti ufficiali del comune. In caso di necessità, per la presentazione della SCIA, puoi rivolgerti ad un commercialista specializzato. *Nella sezione "Locazione passo per passo" troverai il contatto del nostro esperto di fiducia nella tua zona.

Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Codice Identificativo Nazionale (CIN) è da richiedere attraverso il portale del Ministero del Turismo seguendo una procedura guidata e, per l'accesso al portale, è necessaria una identificazione SPID o CIE (Carta d'Identità Elettronica). Per l'ottenimento del CIN verrà richiesto di allegare la documentazione contenente i dati catastali dell'immobile e una autocertificazione che attesti la conformità alle nuove normative di sicurezza. Il CIN va indicato ogni volta che si promuove l'immobile sia online (ad ogni annuncio su ogni tipo di sito) che offline (ad esempio su volantini o riviste promozionali). Il CIN va inoltre esposto all'esterno della struttura vicino al nome identificativo dell'immobile da locare. *Nella sezione "Locazione passo per passo" potrai scaricare un modello di Autocertificazione di conformità dell'immobile.

Comunicazione dell'inizio attività.

La comunicazione dell'inizio attività va resa nota anche alla Questura della provincia dove è situalo l'immobile. Oltre a questo, alla Questura vanno comunicati anche i dati degli ospiti dell'immobile: se questi permarranno per sole 24 ore, la comunicazione va inoltrata al loro arrivo; se invece si fermeranno per più di un giorno, la comunicazione va fatta entro 24 ore dal loro arrivo. La comunicazione dei dati degli ospiti va inoltrata attraverso il portale "Alloggiati" messo a disposizione dalla Polizia di Stato, accedendo con le credenziali fornite dalla Questura stessa.

Le statistiche.

E' obbligatoria la comunicazione dei dati ai fini statistici e, la mancata comunicazione può assoggettare a sanzioni. La gestione dei dati e le modalità di comunicazione degli stessi è a discrezione regionale o provinciale e le informazioni sugli strumenti da adottare sono da richiedere al comune in fase di presentazione della SCIA.

Locazione Breve: il Fisco.

Come è evidente, le dichiarazioni dei ricavati dalle locazioni immobiliari ad uso abitativo sono a carico del, o dei, titolari del diritto reale sul bene immobile locato. Questo vuol dire che, se la proprietà o l'usufrutto dell'immobile è attestata a più persone, ognuna di queste dovrà contribuire, nella parte dovuta, agli oneri derivati dalla parte incassata. Quest'ultima, va inserita nelle dichiarazioni come "competenza", a meno che l'immobile non sia stato ceduto da un Comodatario a terzi per Locazioni Brevi, caso in cui va inserita in dichiarazione come "cassa".

Per la dichiarazione dei redditi occorrono i seguenti documenti:

a. il contratto di Locazione Breve;

b. le ricevute di pagamento del canone (nei casi in cui viene rilasciata);

c. la tabella delle prenotazioni e degli incassi ottenuti con le prenotazioni online e attraverso intermediazioni.

La Ricevuta.

La ricevuta di pagamento del canone va emessa e rilasciata sempre quando il pagamento del corrispettivo avviene in contanti (nei limiti concessi dalla legge che, dal 2024, lo limita a 5.000€) ma è facoltativa se il corrispettivo è saldato con metodi di pagamento tracciabili (bonifico, carta di credito, assegno), a meno che non venga direttamente richiesta dall'ospite. Per importi superiori a 77,47€, va applicata alla ricevuta una marca da bollo da 2,00€.

A volte, per le prenotazioni fatte sui canali online (siti web) con pagamento anticipato, la cifra corrisposta dal locatario (il canone esposto sul conto totale della prenotazione) viene "snellita" delle commissioni che il sito web trattiene, versando la parte restante al locatore. In questi casi, la cifra da indicare sulla ricevuta deve corrispondere a quanto pagato dall'ospite in fase di prenotazione.

Esempio. Il tuo alloggio viene proposto sul sito "x" e pagato dal tuo futuro locatario, per una durata di 2 notti, a 200,00€, il sito "x" su quella prenotazione ti girerà 180,00€ (che sarà il tuo incasso netto): la ricevuta che dovrai emettere sarà comunque di 200,00€ e, cioè, la somma pagata dall'ospite.

IRPEF: il reddito può essere "Fondiario" o "diverso" in base a chi ne usufruisce tra il proprietario dell'immobile o il comodatario. Il 5% del canone viene inteso come deduzione forfettaria mentre il restante 95% rientra nell'imponibile IRPEF in fasce scaglionate tra il 23% ed il 43%.

Cedolare secca: l'alternativa Cedolare Secca può essere applicata sia al proprietario dell'immobile ma anche ad eventuale sublocatario o comodatario. Il ricavato dai canoni di locazione incassati viene tassato, con cedolare secca, con un'aliquota fissa del 21% al primo (o unico) immobile concesso in locazione; al 26% dal secondo immobile locato.

Nei casi di canone concordato, per gli affitti per studenti universitari e per i contratti di locazione transitoria, l'aliquota scende al 10%.

La scelta della cedolare secca si esercita durante la compilazione del modello RLI, prima della consegna dello stesso all'Agenzia delle Entrate, assieme agli altri documenti utili alla registrazione dell'immobile alla Locazione.

Nel caso in cui l'immobile venga locato attraverso intermediari o siti web dedicati, questi trattengono, dalle somme incassate per il pagamento delle prenotazioni, il 21% come ritenuta di acconto o, in caso di cedolare secca, di imposta. In entrambi i casi questa trattenuta rappresenta un acconto sulle imposte da pagare. Solitamente entro il mese di Marzo, l'intermediario deve rilasciare al titolare del reddito (chi incassa i canoni) la Certificazione Unica (CU) che indica ed attesta le somme pagate.

Laddove invece l'intermediario o il sito web dov'è pubblicato l'annuncio non intervenga nel processo di pagamento del canone ma si limita ad accogliere la prenotazione lasciando a locatore e locatario l'onere del saldo di quanto dovuto, la ritenuta non viene pagata subito in quanto, il locatore, percepisce di volta in volta l'intera somma concordata con il locatario. In Questo caso, l'intermediario deve comunicare all'Agenzia delle Entrate, entro il 30 Giugno dell'anno successivo, i dati di tutti i contratti di locazione (prenotazioni concluse) prodotti attraverso il proprio lavoro (o portale web), senza dover rilasciare la CU.

Sia per la scelta dell'IRPEF che della Cedolare secca, i compensi di intermediazione, seppure documentati, non possono essere detratti dal reddito. La differenza resterà infatti basata sul 5% di deduzione forfettaria in caso di IRPEF. (Esempio: se il mio immobile viene affittato per una settimana a 1.000€ e lascio all'intermediario il 10% e, cioè, 100€, calcolando la tassazione sul 95% del guadagno dichiarato, la ritenuta di acconto sarà calcolata su 950€ e sarà, quindi, pari a 199,5€. In caso di Cedolare Secca, il 21% di tassazione viene calcolato sul totale incassato di 1.000€.

(Tempo di lettura articolo 0m 52s)

Qualunque sia il tipo di contratto di locazione, esistono regole generali da rispettare: gli elementi di un contratto di locazione sono:

a. i dati personali dei contraenti;

b. durata del periodo di locazione;

c. corrispettivo, modalità e tempi per i pagamenti per il canone;

d. la determina della cauzione depositata dal locatario;

f. i dati catastali dell'immobile locato (particella, subalterno, classe energetica, etc.);

g. Descrizione dell'immobile locato (indirizzo, vani, pertinenze, etc.);

e. uso dell'immobile con le seguenti possibilità:

e.1. uso abitativo a canone concordato;

e.2. uso abitativo a canone libero;

e.3. cedolare secca:

e.4. uso turistico;

e.5. uso transitorio;

e.6. uso commerciale.

Di tutto ciò, è possibile locare l'intera proprietà o solo una parte di essa: locazione parziale.

Un contratto di locazione è vincolante a quanto definito dalle parti sia per chi concede in locazione che per l'inquilino firmatario. Non è detto infatti che il locatore sia necessariamente il proprietario dell'immobile ma, in circostanze differenti, un immobile può essere locato da terzi se questi, a loro volta, sono in diritto di godimento dello stesso.

(Tempo di lettura articolo 3m 30s)

Tutti i contratti di locazione, tranne i contratti di Locazione Breve, vanno registrati all'agenzia delle entrate entro 30 giorni dalla data di decorrenza del rapporto di locazione. Se il contratto non viene registrato entro i termini diventa nullo.

Per la registrazione di un contratto di locazione occorrono, oltre al contratto stesso firmato da entrambe le parti, i documenti di identità dei firmatari. La registrazione può avvenire direttamente negli uffici dell'Agenzia delle Entrate o online attraverso il sito web che la stessa Agenzia delle Entrate mette a disposizione. Il costo di registrazione viene calcolato secondo alcuni criteri che tengono conto del canone di locazione (libero, concordato, commerciale o residenziale) e, solitamente, su una base percentuale dello stesso.

A pagare l'imposta di registro sono sia sia il titolare che l'inquilino, tranne nei casi in cui si è optati per la cedolare secca.

Registrazione presso lo sportello delle Agenzie delle Entrate:

a. una marca da bollo da 16,00€ ogni 100 righe o ogni 4 pagine o frazioni di contratto (es: 5 pagine o 101 righe = 2 marche da bollo da 16,00€);

b. contratto in triplice copia firmato da entrambe le parti;

c. documenti di riconoscimento in corso di validità di entrambe le parti;

d. modello RLI compilato in maniera completa e corretta;

e. modello F24 Elide per il versamento dell'imposta di registro.

*Se invece si è optato per la cedolare secca, sono sufficienti le tre copie del contratto ed il Modello RLI.

Registrazione telematica:

per la registrazione del contratto di locazione online è sufficiente solo una delle due parti che, attraverso il software da scaricare "Contratti di locazione e affitti immobili (RLI)" o direttamente sul portale web dell'Agenzia delle Entrate, potrà compilare il Modello RLI caricando la documentazione da allegare.

Il Modello RLI può essere presentato in via telematica attraverso il sito web messo a disposizione dall'Agenzia delle Entrate (www.agenziadelleentrate.gov.it). In tal caso, al modello deve essere allegato un solo file che può essere nei formati TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b). 

L'allegato deve contenere:

a. copia del contratto di locazione sottoscritto dalle parti;

b. copia di eventuali ulteriori documenti (ad esempio: scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni).

*Nel caso in cui si sta registrando un contratto di locazione ad uso abitativo:

a. privo di allegati soggetti ad imposta o di particolari clausole;

b. non sia soggetto ad iva;

c. includa non più di 3 individui sia per i locatori che per i locatari;

d. il totale complessivo, tra locale principale e pertinenze, non superi 3,

allegare i file non è obbligatorio, a parte il caso in cui, invece, l'immobile sia in via di accatastamento ed è stata compilata la casella del modello RLI "Casi particolari".

Il messaggio di conferma per l'avvenuta trasmissione dei file viene inviato dal sistema immediatamente. In seguito, si riceverà un'ulteriore comunicazione con l'esito della registrazione del contratto di locazione in cui verranno evidenziati eventuali errori commessi o il buon fine della stessa. La conferma di avvenuta registrazione include la data di registrazione del contratto, il numero di protocollo, gli estremi dell'atto e il codice identificativo del contratto. Per la verifica degli esiti del pagamento, ci sarà recapitata ultima ricevuta rilasciata dal servizio telematico. Le ricevute telematiche sono disponibili sul sito web del servizio telematico Entratel o Fisconline, nella sezione "Ricevute"

IMPOSTE

Il calcolo delle imposte, se la registrazione del contratto di locazione avviene in via telematica, viene fatto automaticamente e, per gli adempimenti dovuti, è necessario indicare l'IBAN di riferimento legato ad una delle banche convenzionate con l'Agenzia delle Entrate, elencate nel sito della stessa. In caso di ritardo della registrazione o dell'adempimento successivo, vengono calcolate anche le eventuali sanzioni, da accettare o modificare prima dell'invio del modello RLI. Perché il pagamento vada a buon fine, è indispensabile che:

a. le coordinate del conto siano corrette; 

b. il conto presenti disponibilità sufficienti in relazione alle somme dovute;

c. il conto sia intestato al soggetto che richiede la registrazione o effettua l'adempimento successivo alla registrazione, identificato dal relativo codice fiscale; 

d. in caso di conto cointestato, il soggetto indicato deve essere abilitato a operare sul conto corrente con firma disgiunta. 

Il Modello RLI, approvato dall'Agenzia delle Entrate nel 2014, va utilizzato per la registrazione dei contratti di locazione ed affitto di beni e per onorare gli aspetti fiscali attinenti. Inoltre, sempre attraverso la compilazione dell'RLI si possono registrare  risoluzioni, proroghe e cessioni dei contratti di locazione o di affitto e l'eventuale scelta per la cedolare secca. Solo dopo la registrazione del contratto si può procedere alle volture delle utenze ed alle altre pratiche, tipo il cambio di residenza laddove previsto. L'inserimento di tutti i dati è semplice e guidato. Vediamo cosa è possibile (e si deve) comunicare all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI:

a. Registrazione del contratto di locazione o affitto;

b. Scelta della cedolare secca;

c. Eventuali variazioni del contratto (proroghe, cessioni, subentri, chiusura anticipata del contratto);

d. Variazione del canone mensile;

e. Eventuali modifiche ai dati catastali dell'immobile locato;

f. Richieste di esenzioni fiscali qualora fossero presenti norme che le prevedono in casi specifici.

Cosa inseriamo nel modello RLI:

*Codice Fiscale e Numero di Modulo. Nei campi in alto, per ciascuna pagina, riportare il codice fiscale del contribuente che richiede la registrazione (o di chi comunica l'adempimento successivo) e dove necessario il numero di modulo che si sta compilando. Se a richiedere la registrazione è un soggetto diverso dalla persona fisica andrà riportato il codice fiscale della società o dell'ente.  

Quadro A: dati generali e codice inerente alla tipologia di comunicazione del contratto. Durata e cifra del canone di locazione/affitto più eventuali casi di esenzioni;

Quadro B: dati del locatore comprensivi di C.F. e soggettività iva;

Quadro C: dati e tipologia dell'immobile e codice di riferimento del comune dov'è locato;

Quadro D: solo per le locazioni ad uso residenziale, il regime di tassazione (IRPEF o cedolare secca);

Quadro E: variazioni sui canoni delle annualità successive della locazione.

Andiamo a vedere nello specifico.

QUADRO A - DATI GENERALI

La cosa importante è prestare attenzione alla correttezza delle informazioni da inserire ed al codice che indica la tipologia del contratto da identificare. Di seguito i codici e le relative Imposte di Registro dovute:

L1: locazione di immobile ad uso abitativo, Imposta di Registro 2% del canone;

L3: locazione di immobile a uso abitativo (contratto assoggettato ad iva), I.R. 67,00€;

S1: locazione di immobile ad uso diverso dall'abitativo, I.R. 2%;

S3: locazione finanziaria di immobile ad uso diverso dall'abitativo, I.R. 200,00€;

T2: affitto di fondo rustico, I.R. 67,00€;

T4: affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (soggetto ad iva), I.R. 67,00€;

L2: locazione agevolata di immobile ad uso abitativo, I.R. 2% del 70% del canone;

L4: locazione finanziaria di immobile ad uso abitativo, I.R. 200,00€;

S2: locazione di immobile strumentale con locatore soggetto ad iva, I.R. 1%;

T1: affitto di fondo rustico, I.R. 0,50%;

T3: affitto di terreni ed aree non edificabili, cave e torbiere, I.R. 2%;

La categoria L1 è la categoria che indica le tipologie di contratto inerenti alle locazioni ad uso abitativo più comuni:

a. 4 anni più 4 anni a canone libero;

b. *3 anni più 2 anni a canone concordato;

c. contratto di locazione Transitoria della durata massima di 18 mesi;

d. *contratto di locazione Transitoria per studenti universitari;

e. contratto di locazione Breve (o Turistica) di durata non superiore ai 30 giorni nell'arco dell'anno solare.

*Nei casi in cui, i contratti a canone concordato 3 anni più 2 anni ed i contratti di locazione Transitoria per studenti universitari riguardano immobili siti in comuni ad alta densità abitativa (comuni sopra i 10.000 abitanti), il codice da utilizzare è L2.

Ulteriori riferimenti del Quadro A

DURATA: in questa casella va indicata la data di inizio e la data di fine locazione. In caso di proroga va indicato il periodo di durata precedente. In caso di contratto a tempo indeterminato, il campo va compilato indicando la data di inizio locazione reale (nella casella "dal") ed una data non superiore ai 30 anni nella casella "al". Nel caso in cui si tratti di rinegoziazione del canone, va indicata la durata prevista al momento della registrazione o, se la prima registrazione ha già subito una proroga, le date indicate nell'ultima proroga.

IMPORTO DEL CANONE: In questa casella va inserito l'importo del canone di locazione di un anno, in caso di contratti di durata inferiore 12 mesi, inserire l'importo dell'intera durata del contratto. Nel caso in cui l'immobile sia in comproprietà, indicare comunque la somma dell'intero canone. 

Se nella casella "Casi particolari" è stato inserito il codice 1 o 3, va indicato la somma dei canoni del primo anno, mentre i canoni stabiliti per gli anni successivi vanno indicati nel "quadro E".  Se si tratta di contratto di affitto, va indicato l'importo dell'intera durata del contratto. Se invece è una rinegoziazione va indicato il canone da rinegoziare.

PAGAMENTO INTERA DURATA- Se si tratta di contratti di locazione di durata pluriennale, l'imposta di registro può essere saldata interamente o anno per anno. La scelta della prima opzione da diritto ad uno sconto sull'imposta. 

Questa casella va sempre barrata se è presente il codice "T1" o "T2" o "T3" o "T4" nella casella "Tipologia di contratto", tranne nel caso in cui la rinegoziazione del canone sia al ribasso. Negli altri casi va barrata solo se si decide di pagare per l'intera durata del contratto. 

La casella può essere barrata anche nel caso in cui si voglia prorogare il contratto. Nei casi di rinegoziazione al ribasso del canone, non barrare la casella. Se la rinegoziazione del canone è al rialzo, barrare la casella se si paga l'Imposta di Registro per intera.  

EVENTI ECCEZIONALI: 

a. se è possibile sfruttare diritti di agevolazioni fiscali previste nei casi di calamità naturali: Codice 1; 

b. per il ricalcolo automatico delle imposte per situazioni particolari: Codice 2.

CASI PARTICOLARI: 

a. se per il canone si prevedono delle variazioni di importo su base annua; in tal caso, i valori dei canoni per anno vanno inseriti nel Quadro E: Codice 1;

b. quando i contratti sono di sublocazione (per cui non può essere inserita la cedolare secca, tranne in alcuni casi): Codice 2; 

c. quando il canone varia su base annua e si decide di assolvere all'Imposta di Registro in un unica soluzione: Codice 3.

ESENZIONI: 

a. se il contratto di locazione è esente da Imposta di Bollo: Codice 1;

b. se il contratto di locazione è esente da Imposta di Registro e di Bollo: Codice 2;

c. se il contratto di locazione è esente delle Imposta di Registro. Se si opta per la cedolare secca, la casella non va barrata: Codice 3

AGEVOLAZIONI: 

a. se si vogliono sfruttare le agevolazioni destinate agli Enti del Terzo Settore (incluse le imprese sociali), per cui l'imposta di registro è calcolata in misura fissa agli atti, ai contratti, alle convenzioni e ad ogni altro documento inerente alle attività di interesse generale descritte nell'articolo 5 del Dlgs.117/2017. L'agevolazione si applica a condizione che queste attività siano svolte in base ad accreditamento, contratto o convenzione con le amministrazioni pubbliche, come descritto nell'articolo 1, comma 2, del Dlgs 30 marzo 2001, n. 165, con l'Unione europea, con amministrazioni pubbliche straniere o con altri organismi pubblici di diritto internazionale. I contratti di locazione stipulati o richiesti dagli enti di cui al comma 1 dell'art.82 del decreto sopra indicato sono esenti dall'imposta di bollo: Codice 1

CONTRATTO A TEMPO INDETERMINATO: da barrare solo nei casi specifici di contratto a tempo indeterminato tipo contratti ATER - ex IACP.

CLAUSOLA PENALE VOLONTARIA: da barrare nei casi in cui il contratto di locazione preveda una clausola penale concordata dalle parti.

TIPO DI GARANZIA E/O PAC: 

a. nei casi di fideiussione da terzi: Codice 1;

b. nei casi di garanzie da terzi escluse le fideiussioni: Codice 2;

c. nei casi di contratti di affitto di terreni agricoli e dei diritti all'aiuto comunitario in favore dell'agricoltura (PAC): Codice 3;

d. come riportato nel codice 3 ma con garanzia da terzi: Codice 4.

GARANZIA SOGGETTA AD IVA: da barrare solo se la garanzia è soggetta all'applicazione dell'iva.

CODICE FISCALE DEL GARANTE O DEL SECONDO GARANTE. Se per la stipula del contratto di locazione sono previste una o più garanzie da parte di terzi, vanno indicati i codici fiscali dei garanti.

IMPORTO GARANZIA PRESTATA DA TERZI E/O PAC:

Se il contratto di locazione presenta una garanzia da parte di terzi, ne va indicato l'importo. Se nella casella "Tipo garanzia e/o PAC" sono indicati i codici 1 o 2 va indicato l'importo della somma garantita. Se la garanzia è prestata in denaro o titoli ed il totale è inferiore alla somma garantita, va indicata la somma di denaro o dei titoli. Se invece nella stessa casella è indicato il codice 3 va indicato l'importo attualizzato dei diritti soggetti all'aiuto. Se si assegna il codice 4 va indicata la somma del valore della garanzia e l'importo attualizzato dei diritti soggetti all'aiuto. 

Sezione I - Registrazione - Rinegoziazione canone (allegati)

Compilando questa sezione, andranno compilati anche i quadri B e C e, se si opta per la cedolare secca, anche il quadro D.   Se si tratta di locazione pluriennale con canoni diversi per annualità successive, va inserito il codice 1 o 3 nella casella casi particolari e va compilato il quadro E per indicare il valore dei differenti canoni. Questa sezione va compilata anche in caso di rinegoziazione del canone compilando il campo "Data stipula" mentre, se il canone di locazione (abitazioni) subisce una variazione al rialzo o il canone di affitto con tipologia di contratto con codice "T" (terreni), subisca una variazione qualunque, vanno compilati anche i campi "N. fogli", "N. copie".

UFFICIO TERRITORIALE. I contratti di locazione e di affitto possono essere registrati in tutti gli uffici territoriali dell'Agenzia delle Entrate e, ogni ufficio è identificato con un codice identificativo indicato sul sito web dell'Agenzia delle Entrate. L'ufficio scelto sarà di riferimento per tutti gli adempimenti successivi ed inerenti al contratto registrato. 

NUMERO DEI FOGLI DEL CONTRATTO. In questa casella va indicato il numero di fogli impiegati per la redazione del contratto. Un foglio è composto da quattro facciate e non può contenere più di 100 righe quindi, se per la redazione del contratto sono state impiegate 5 facciate o 101 righe, nella casella va inserito il numero "2" (2 fogli). Lo stesso vale se si sta registrando una rinegoziazione al rialzo del canone di locazione o qualunque tipo di rinegoziazione del canone per beni Terreni e per ogni allegato.

NUMERO COPIE. Nella casella va Indicato il numero di copie cartacee del contratto sottoscritto dalle parti, da allegare alla registrazione, che devono essere almeno due; ovvero un originale e una fotocopia. Questo anche nel caso in cui si stia registrando una rinegoziazione del canone: se di locazione, in aumento; per i terreni sia in caso di aumento che di diminuzione. 

SCRITTURE PRIVATE E INVENTARI - RICEVUTE E QUIETANZE - MAPPE, PLANIMETRIE E DISEGNI. Per ogni casella riportare il numero di fogli o esemplari di cui è fatto ogni tipo di documento allegato al contratto e soggetto ad imposta di bollo. Come già specificato, una facciata equivale ad una pagina e un foglio è composto da quattro facciate (o pagine). Inoltre, ogni foglio non può contenere più di 100 righe: se il documento è composto da 4 facciate (1 foglio) ma contiene 101 righe, nella casella va indicato il numero "2". Essendo parti integranti del contratto, anche se non trasmessi all'Agenzia delle Entrate per via telematica, i documenti allegati sono soggetti all'imposta di bollo. 

a. Nella casella Scritture private e inventari va indicato il computo degli allegati privati o integranti di accordi privati convenuti e firmati dalle parti. 

b. Nella casella Ricevute e quietanze va indicato il numero totale dei documenti.

c. Per i documenti da indicare nella casella Mappe, planimetrie e disegni, il calcolo dei fogli (per l'Imposta di bollo), è identico ai casi precedenti: per ogni documento, da 1 facciata ad 1 foglio (4 facciate) e fino a 100 righe, il documento vale "1" (un foglio), anche se tale documento è composto da facciate separate (come nei casi delle planimetrie). Da più di 4 facciate e 100 righe, fino ad 8 facciate e 200 righe, il numero da calcolare per quel documento è "2" (due fogli). Nella casella va inserito il numero totale dei fogli di tutti i documenti.

CONTRATTO SOGGETTO A IVA. Da barrare se il contratto è soggetto ad iva.

CONDIZIONE SOSPENSIVA. Nel caso in cui ci sia un atto sospeso (caso da comunicare all'ufficio in cui è stato registrato il contratto entro 20 giorni dalla decorrenza della sospensione) la casella va barrata.

Sezione II - Adempimenti successivi (riferimenti del contratto) 

ADEMPIMRNTI SUCCESSIVI. Questa sezione va compilata se sono previsti adempimenti successivi ad un contratto di locazione (o affitto) già registrato in precedenza. 

A cominciare dalla casella Adempimenti successivi, inserire i codici qui sotto descritti. 

a. Per la variazione del canone in una annualità successiva: Codice 1.

In questo caso è necessario il pagamento dell'imposta per via telematica con addebito sul conto corrente. Nella casella annualità  va indicato l'anno in cui si dispone il pagamento. Se ad esempio il periodo va dal 1-4-2025 al 30-3-2026, l'annualità da indicare è il 2025. Se si è in ritardo con il pagamento dell'imposta, va barrata la casella Tardività annualità successiva.  

b. Una proroga: Codice 2.

Nella casella Tipologia di proroga va indicata la data del termine della proroga, gli estremi della registrazione del contratto a cui si riferisce la proroga o il codice identificativo  dello stesso. In questo caso, è possibile anche comunicare eventuali variazioni dei dati catastali e sul metodo di pagamento con cedolare secca. I codici da indicare in questa sezione sono:

b.1. se il contratto da prorogare è in regime ordinario IRPEF: Codice 1;

b.2 se il contratto da prorogare è in cedolare secca: Codice 2;

b.3 se si richiede la proroga per un contratto con più locatori di cui, almeno uno in regime di cedolare secca ed almeno uno in regime ordinario: Codice 3.

Nel caso in cui anche per la proroga si voglia mantenere la cedolare secca, tale volontà va sempre confermata, anche se un comportamento coerente con la scelta iniziale con la dichiarazione dei redditi derivati dalla cedolare secca e l'adempimento dei versamenti dell'ammontare delle relative tasse, mantengono il regime già scelto durante la registrazione del contratto di locazione.

c. Una cessione: Codice 3

Il codice va inserito nella casella Adempimenti successivi, indicando la data dell'adempimento scelto e gli estremi del contratto. Successivamente, nel Quadro B, le informazioni andranno completate indicando i dati anagrafici di chi cede, o Cedente, e di chi prende in locazione l'immobile oggetto del contratto ossia il Cessionario. Nell'apposito campo va indicato il canone pattuito. Se la cessione avviene tra il locatore (alla registrazione del contratto) ed un nuovo locatore, la sezione da compilare è la sezione 1 del Quadro B. Se invece la cessione riguarda il locatario, va compilata la sezione 2.

d. Una risoluzione: Codice 4

Anche in questo caso la data riferita all'adempimento, gli estremi del contratto da risolvere ed eventuale corrispettivo vanno inseriti nelle apposite caselle e, nel caso in cui ci si avvale di un pagamento contestuale per la risoluzione, il corrispettivo va indicato con il codice 7. Successivamente, compilare la casella Tipologia di regime. Per le risoluzioni fatte oltre i 12 mesi, è necessario rivolgersi presso l'ufficio in cui è stato registrato il contratto di locazione.

e. Se la pratica viene svolta in via telematica, il conguaglio di imposta: Codice 5.

f. Un subentro: Codice 6.

Oltre ad indicare il codice nella solita casella Adempimenti successivi con il codice 6, bisogna compilare la casella indicata come Tipologia di subentro indicando, secondo il caso, i seguenti codici:

f.1. il caso di decesso di una o più parti del contratto oggetto del subentro: Codice 1;

f.2. nel caso in cui uno o più diritti reali dell'immobile oggetto del contratto di locazione venga trasferito: Codice 2;

f.3. nel caso in cui la società o l'ente parte del contratto subisca una trasformazione: Codice 3;

f.4. nel caso in cui la società o l'ente parte del contratto entri in fusione con altri soggetti: Codice 4;

f.5. nel caso in cui la società o l'ente parte del contratto si scindano: Codice 5;

f.6. in tutti gli altri casi: Codice 6.

Nei casi in cui a subentrare siano dei nuovi locatari, è possibile optare per la cedolare secca entro il limite di  30 giorni a partire dalla data di subentro. In questo caso, bisogna indicare la data relativa all'adempimento (proroga, cessione, risoluzione, subentro) e gli estremi del contratto di locazione oggetto dell'adempimento stesso. Il quadro B andrà poi compilato inserendo i dati anagrafici di chi lascia l'immobile e di chi lo sostituisce.

g. Una risoluzione con saldo del corrispettivo: Codice 7.

h. La rinegoziazione del canone: Codice 8.

Nel caso in cui la rinegoziazione del canone comprenda più annualità e cominci o si concluda in un periodo intermedio rispetto ad inizio e fine anno, nella casella corrispettivo cessione/ risoluzione-canone rinegoziato, va inserito il totale netto del canone corrisposto o da corrispondere. 

Se per un contratto 4+4 già registrato con canone mensile da 500,00€ il giorno 01-01-2024, si rinegozia il canone a 700,00€/mese a partire dal 01-03-2025 e fino al termine dei primi 4 anni, per l'annualità 2025 andrà indicata la somma del canone netto da corrispondere: 2 mensilità per 500,00€ (= 1.000,00€) + 9 mensilità da 700,00€ (= 6.300,00€); l'importo da indicare sarà quindi di 7.300,00€ (1.000,00€ + 6.300,00€).

TIPOLOGIA DI REGIME. Questa casella è da compilare per comunicare il regime di tassazione del contratto, in caso di rinegoziazione del canone o di risoluzione del contratto per indicare il regime applicato. I codici da inserire sono: 

a. codice 1 nel caso in cui tutti i locatori optano per la cedolare secca o nel caso di risoluzione se tutti i locatori avevano optato per la cedolare secca; 

b. codice 2 nel caso in cui almeno un locatore non opta per la cedolare secca o nel caso di risoluzione se almeno un locatore non aveva optato per la cedolare secca; 

c. codice 3 nel caso in cui nessun locatore opta per la cedolare o nel caso di risoluzione se nessun locatore aveva optato per la cedolare secca. 

CDC (Comunicazione Dati Catastali). Casella da barrare solo se il modello serve a comunicare i dati catastali dell'immobile oggetto del contratto di locazione e, in tal caso, sarà necessario compilare anche il Quadro C; se questi erano già stati comunicati precedentemente, la casella non va barrata. 

TIPO SOGGETTO. In questa casella va indicato a quale tipologia di soggetto appartiene chi comunica adempimento successivo. di seguito i codici di riferimento: 

a. Codice 1: parte del contratto, anche nel caso in cui alla casella Adempimenti successivi sia stato inserito uno dei codici 3 o 6;

b. Codice 2: mediatore del contratto, solo se si sta registrando un nuovo contratto;

c. Codice 3: parte del contratto non registrata. Quando si tratta di subentrante non ancora registrato e da registrare durante la compilazione del presente Modello nel Quadro B; 

RAPPRESENTANTE LEGALE.  Nel caso in cui a compilare il Modello RLI sia un rappresentante legale, di quest'ultimo vanno inseriti i dati richiesti.

CODICE CARICA. Nella casella Codice carica va inserito uno dei seguenti codici in base a chi effettua la registrazione del contratto o dell'adempimento successivo:

1- Rappresentante legale, negoziale o di fatto, socio amministratore; 

2- Rappresentante di minore, inabilitato o interdetto, ovvero curatore dell'eredità giacente, amministratore di eredità devoluta sotto condizione sospensiva o in favore di nascituro non ancora concepito, amministratore di sostegno per le persone con limitata capacità di agire;

-3 Curatore fallimentare; 

-4 Commissario liquidatore (liquidazione coatta amministrativa ovvero amministrazione straordinaria); 

-5 Commissario giudiziale (amministrazione controllata) ovvero custode giudiziario (custodia giudiziaria), ovvero amministratore giudiziario in qualità di rappresentante dei beni sequestrati; 

-7 Erede;

-8 Liquidatore (liquidazione volontaria); 

-11 Soggetto esercente l'attività tutoria del minore o interdetto in relazione alla funzione istituzionale rivestita; 

-13 Amministratore di condominio; 

-14 Soggetto che sottoscrive la dichiarazione per conto di una pubblica amministrazione; 

-15 Commissario liquidatore di una pubblica amministrazione.

DELEGA. Nel caso in cui il depositante fosse un delegato dal titolare del contratto, indicare il codice fiscale del soggetto con la firma nell'apposita casella. 

QUADRO B - SOGGETTI

Il quadro B è dedicato ai dati del locatore, o dei locatari, se l'immobile dato in locazione comprende più soggetti titolari. In particolare, la sezione I richiede i dati riguardanti il o i locatori.

Sezione I - Dati del locatore

Anche in questa sezione vanno rispettati gli stessi criteri come alla sezione I del presente quadro ma avendo come soggetti titolari dei dati da inserire il o i locatari.

NUMERO LOCATORE.  I locatori vanno indicati con un numero progressivo a partire da "1". Se i numero dei locatori è superiore a 4 (spazi disponibili nel Modello RLI), è necessario utilizzare un secondo modello e continuare ad indicare il numero dei locatori in successione progressiva a partire da "5". (Nel primo modello i locatori saranno indicati con 1, 2, 3, 4; nel secondo modello invece 5, 6, 7, 8.

CODICE FISCALE. In questa casella va indicato il codice fiscale del soggetto indicato nel riquadro. 

LOCATORE. Questa casella va compilata indicando il codice 1, nel caso in cui nel contratto di locazione non sono stati indicati tutti i cointestatari dell'immobile. 

SOGGETTIVITA' IVA. Casella da barrare se il locatore indicato nel riquadro è soggetto ad iva. 

CEDENTE - CESSIONARIO/SUBENTRANTE. Le due caselle vanno barrate solo se chi presenta il modello ha effettuato un subentro o una cessione del contratto. In tal caso si è tenuti a specificare se si agisce come cedente o cessionario/subentrante, indicando la casella corrispondente.

COMUNE (o Stato estero) DI NASCITA. Nel caso in cui, il locatore indicato nel riquadro, è nato in uno stato estero, in questa casella deve indicare la sigla "EE". 

Sezione II - Dati del conduttore

NUMERO CONDUTTORE - CODICE FISCALE - SOGGETTIVITA' IVA - CEDENTE - CESSIONARIO/SUBENTRANTE - COMUNE (o Stato Estero) DI NASCITA. Le caselle elencate vanno compilate allo stesso modo indicato nella "Sezione I" .

TIPOLOGIA CONDUTTORE. Questa casella va compilata con uno dei seguenti codici:

a. se il conduttore è una cooperativa o un ente non a scopo di lucro che, a sua volta, cede l'immobile con Contratto di Locazione per Studenti Universitari, rinunciando all'aggiornamento del canone: Codice 1;

b. nel caso in cui il locatario sia una persona fisica munita di codice fiscale provvisorio o se inteso come ente senza scopo di lucro: Codice 2;

c. da indicare se non sussistono situazioni particolari: Codice 3.

QUADRO C - DATI DEGLI IMMOBILI

Nel quadro C vanno inseriti i dati catastali dell'immobile o degli immobili in oggetto del contratto da aggiornare.

NUMERO IMMOBILE.  Nel caso in cui gli immobili da registrare siano più d'uno, per ciascun rigo va indicato il numero progressivo dell'immobile. Va prestata Attenzione invece, nel caso in cui si tratti di un immobile principale con pertinenze: il Numero "1" indica sempre l'immobile principale e a seguire le pertinenze. Se il numero totale degli immobili, tra quello principale e le pertinenze sia superiore a 4 (numero massimo di immobili che si possono inserire in un Modulo RLI), bisogna compilare un secondo modulo facendo attenzione ad indicare con il numero progressivo "5".

TIPOLOGIA IMMOBILE. In questa casella va inserito il codice secondo i seguenti casi:

a. per identificare l'immobile principale: Codice 1;

b. per identificare la pertinenza locata insieme all'immobile principale: Codice 2;

c. per identificare la pertinenza locata separatamente dall'immobile principale in regime ordinario: Codice 3;

d. per identificare la pertinenza locata separatamente dall'immobile principale per il quale si è già optato per il regime di cedolare secca: Codice 4.

CODICE COMUNE: Il codice catastale del comune dove è ubicato l'immobile è composto da 4 o 5 cifre ed è indicato nella visura catastale dell'immobile da indicare.

T/U (Terreni/Urbano).  Indicare 'T' se l'immobile è censito nel catasto terreni, 'U' se l'immobile è censito nel catasto edilizio urbano.

I/P (Intero/Porzione) Indicare 'I' se si tratta di immobile intero (particella o unità immobiliare), 'P' se si tratta di porzione di immobile.

SEZIONE URBANA/COMUNE CATASTALE. Anche questa informazione è indicata nella visura catastale dell'immobile soggetto a contratto di locazione.

FOGLIO/PARTICELLA/SUBALTERNO: Come sopra, questi sono dati indicati nella visura catastale.

Per le pertinenze legate all'immobile, i codici da inserire sono i successivi:

a. per identificare l'immobile principale: Codice 1;

b. per identificare la pertinenza insieme all'immobile: Codice 2;

c. per identificare separatamente la pertinenza dall'immobile principale: Codice 3.

IN VIA DI ACCATASTAMENTO. Se la casella viene barrata, è necessario compilare le caselle "Tipologia immobile" – "Codice comune" - "T/U" – "P/I" – "Categoria catastale" e "Rendita" anche se presunta. Nel caso di immobile situato all'estero riportare lo stato estero nel campo comune e la sigla EE nel campo relativo alla provincia nonché l'indirizzo completo.

CATEGORIA CATASTALE. Il dato si trova nei documenti catastali.

RENDITA CATASTALE. Come sopra, anche questo dato è reperibile nei documenti catastali. Se l'immobile è in via di accatastamento va indicata la rendita proposta o quella attribuita a fabbricati simili già censiti (presunta). Per gli immobili iscritti al catasto terreni deve essere indicato il reddito dominicale.

INDIRIZZO E NUMERO CIVICO.

QUADRO D - REGIME DI TASSAZIONE

Questo quadro va compilato se si tratta di una registrazione di contratti di locazione a uso abitativo o di Adempimento Successivo se è stata compilata la casella "Tipologia di regime".

N. IMMOBILE. I numeri da indicare per gli immobili sono gli stessi utilizzati nel Quadro C e, per ogni immobile, va indicato il N. LOCATORE indicato nella Sezione I del Quadro B. 

Nella casella "%Possesso" va indicata la quota percentuale del diritto reale sull'immobile, del locatore indicato sullo stesso rigo.

La casella dedicata alla scelta della cedolare secca indica l'opzione del regime fiscale a cui si vuole aderire: "SI" se si sceglie la cedolare secca, "NO" se si opta per il regime IRPEF. 

Per ogni immobile vanno elencati tutti i locatori e, se il numero dei locatori è superiore a 10 (quanti sono i righi disponibili in ogni modello RLI), come per gli altri quadri, va compilato un nuovo modello.

 C'è da considerare che l'opzione per la cedolare secca non ha effetto se il locatore non ha comunicato al conduttore, con lettera raccomandata e prima della registrazione della scelta per la cedolare secca, della rinuncia ad esercitare gli aggiornamenti del canone. 

 DICHIARAZIONE DEI LOCATORI. In questo campo, ogni locatore che decide di esercitare o revocare la cedolare secca, deve indicare il proprio codice fiscale ed apporre la firma negli appositi spazi. 

QUADRO E - LOCAZIONE CON CANONI DIFFERENTI PER UNA O Più

 Annualità

Il quadro E va compilato se è stata compilata anche la casella Casi particolari inclusa nel quadro A (con il codice 3 se il canone è stato rinegoziato, altrimenti con il codice 1) e se il motivo della compilazione dei Casi particolari è stata compilata per la variazione annua del canone. In tal caso, indicare anno per anno di contratto, successivo al primo, il relativo canone accordato tra le parti. 

Ora che abbiamo visto le caratteristiche delle varie forme contrattuali di locazione, probabilmente abbiamo anche capito quale delle formule  possibili fa al caso nostro. Il problema si sposta dunque alla scelta dell'inquilino giusto: a chi affittiamo casa?

La possibilità di incappare in conduttori poco affidabili e pagarne le conseguenze, soprattutto quando si tratta di locazioni a medio lungo periodo, è reale e frequente! 

Certo non si può prevedere il futuro ma esistono alcuni passaggi da conoscere e mettere in pratica che limitano al minimo i rischi di cattive sorprese.

La scelta dell'inquilino sulla base economica

Secondo gli ultimi dati, il 62% dei locatari paga il canone locatorio in ritardo mentre molti, non riescono a pagarlo affatto. Il 68% dei ritardatari è di sesso maschile ed a farla da padrona sono le persone di età compresa tra i 40 ed i 50 anni mentre, tra i 30 ed i 40 anni e sopra i 50 anni, i locatari risultano più affidabili. Oltretutto, i casi di difficoltà si verificano soprattutto sui canoni entro i 500€ mensili.

Stando ai dati appena esposti, sembrerebbe facile decidere a chi concedere di affidare il nostro immobile ma è necessario ragionarci su.

A cominciare dalla percentuale negativa che fa degli uomini il 68% dei ritardatari nei pagamenti del canone, è possibile che questa si verifichi perché solitamente i contratti di locazione, soprattutto a lungo periodo e per famiglie, sono sottoscritti da uomini. Per quel che riguarda le fasce di età, la maggior parte degli immobili in Italia è di proprietà di ultrasessantenni mentre, fino ai 40 anni circa, i locatari non hanno ancora famiglia quindi è più facile gestire i costi della vita. Il dato che evidenzia i maggiori ritardi dei pagamenti del canone di locazione entro i 500€ è spiegato proprio dall'entità del canone, basso, che il potenziale locatario cerca: se in una forbice di prezzo per una determinata tipologia di immobile, il richiedente opta per l'immobile dal prezzo più basso è perché, probabilmente, sa che potrebbe avere difficoltà nella puntualità dei pagamenti. Chi invece opta per gli immobili con canone più alto ma cercando qualità e/o comodità, sa che può affrontare la spesa del canone senza troppi rischi.

Ma allora come si fa a scegliere l'inquilino giusto?

Se ci pensiamo bene, cercare il conduttore giusto per il nostro immobile è un po' come per la banca verificare la richiesta di un mutuo da concedere, ed è per questo che il metodo da utilizzare, copia proprio i parametri utilizzati dalle banche. Perché un mutuo venga concesso, vengono valutati due parametri fondamentali:

a. il reddito;

b. la stabilità del reddito.

Il reddito

Il reddito va rapportato numero delle persone che dimoreranno nell'abitazione oggetto del contratto di locazione. 

Il presupposto è che ogni persona necessita di una somma capace di soddisfare le esigenze personali di sopravvivenza, definita quota di sussistenza". Seppure queste possono variare in base al punto geografico in cui si trova l'immobile, il metodo non cambia. (* Le statistiche sulla quota di sussistenza sono aggiornate sul sito ISTAT).

Facciamo un esempio:

Caso 1. Stabiliamo un canone locatorio pari a 500€, una quota di sussistenza di 750€ a persona ed un reddito totale di 1.500€; se l'immobile sarà locato ad una sola persona il calcolo sarà: 1.500€ - 750€ = 750€. In questo caso affittare l'immobile è più sicuro. 

Caso 2. Se invece a risiedere nell'immobile saranno due persone con un reddito totale di 1.500€, il calcolo sarà: 1.500€ - (750€+750€)= 0. Nel secondo caso, il sostentamento del canone sarebbe impossibile.

Caso 3. Se invece si tratta di una famiglia composta da 4 persone con due redditi e due figli (a cui assegniamo una quota di sussistenza complessiva di 800€/mese) per un totale di 3.000€, il calcolo da fare è: 3.000€ - (750€ + 750€) - 800€= 700. In questo caso, seppure per quattro persone il reddito sia di 3.000€, l'affidabilità dei potenziali inquilini è positiva.

Appurato come calcolare la sufficienza del reddito del nostro potenziale locatario, dobbiamo valutare la stabilità di questo reddito.

La stabilità del reddito

La stabilità del reddito è data solitamente dalle prove di continuità di quest'ultimo, come possono esserlo i contratti di lavoro a tempo indeterminato se il nostro interlocutore è un dipendente, oppure le dichiarazioni dei redditi degli ultimi due o tre anni, se si tratta invece di una partita iva. Questi, in entrambi i casi, sono documenti da richiedere per poter verificare ammontare e stabilità del reddito. Se il candidato locatario non ha problemi nella consegna di:

a. le ultime due buste paga e;

b. il contratto di lavoro o;

c. la dichiarazione dei redditi degli ultimi due anni,

si può procedere al calcolo per verificare se il reddito è sufficiente a pagare regolarmente il canone. Se invece il potenziale locatario tarda a consegnare i documenti oltre i tempi necessari per recuperarli o se omette di consegnarli, probabilmente non è il nostro interlocutore adatto. 

Tuttavia, anche nel caso in cui il reddito dovesse non risultare sufficiente a garantire la copertura stabile per il pagamento del canone ma ci troviamo davanti ad una persona che sembra affidabile, possiamo continuare ad applicare i metodi bancari seguendo alcuni passaggi durante la stipula del contratto.

Cosa inserire nel contratto

a. Il primo criterio da rispettare è il garante. Come anticipato, ci potremmo trovare davanti ad un candidato che ha un reddito al limite ma che sembra una persona seria ed affidabile, in tal caso, possiamo chiedere di inserire nel contratto una figura che garantisca solvibilità nel caso in cui il locatario fosse in difficoltà. L'accortezza è l'inserimento di questa figura nel contratto: una garanzia verbale non fa testo;

b. il secondo criterio da inserire nel contratto è la cauzione. La legge prevede un massimo di tre mensilità che vanno vincolate per tutta la durata del contratto e restituite alla chiusura dello stesso. La cauzione dev'essere inserita nel contratto e va specificato che tale somma potrà essere utilizzata sia per coprire eventuali danni all'immobile, sia a copertura di eventuali canoni non pagati dal locatario;

c. il terzo criterio da inserire nel contratto è la clausola di fine contratto nel caso in cui il locatario arrivi ad un insoluto di "N" mensilità. Il numero delle mensilità è a discrezione del proprietario dell'immobile e, solitamente, ma non per legge, si concede un mese di ritardo; al secondo canone ritardato o non pagato, bisogna recarsi da un legale e fare una notifica formale di cessazione del contratto. In questo modo, oltre a poter pretendere la liberazione dell'immobile, si eviterà anche di pagare le tasse sui canoni dei mesi successivi;

d. il quarto ed ultimo criterio è la fideiussione (bancaria o assicurativa) o una assicurazione (a carico del conduttore) che intervenga in caso di inadempienze. Questa soluzione è consigliata qualora non vi sia un garante in una situazione di reddito al limite o nei casi di canoni elevati per la tipologia di immobile. Le assicurazioni coprono fino a 12 canoni mensili se questi non vengono versati dal locatario ma hanno un costo che potrebbe essere elevato; in questo caso si potrebbero ridurre le mensilità della caparra, magari da 3 ad 1, e permettere la stipula del contratto assicurativo che copre più delle 3 mensilità garantite dalla caparra. 

Anche dopo la stipula del contratto, mantenere un buon rapporto con l'inquilino permette di evitare brutte sorprese improvvise.